Friday, November 01, 2013

வீடு வாங்குவது முதலீடா?

இந்தியாவில் 58 ஆயிரம் கோடி ரூபாய் மதிப்புள்ள கட்டி முடிக்கப்பட்டு குடியேறத் தயாராக உள்ள வீடுகள் விற்காமல் இருப்பதாக சமீபத்தில் ஒரு செய்தியை வாசிக்க நேர்ந்தது. இந்தக் கணக்கெல்லாம் பங்குச் சந்தையில் லிஸ்ட் ஆன பெரிய கம்பெனிகளின் ஸ்டாக் பற்றியது மட்டுமே. ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானத் துறையில் 90 சதவீதத்துக்கு மேல் சிறு பில்டர்களும், பங்குச் சந்தையில் பட்டியலாகாத நிறுவனங்களுமே ஆதிக்கம் செலுத்துகிறார்கள். உதாரணத்துக்கு டெல்லியில் உள்ள 400 க்கும் மேற்பட்ட பில்டர்களில் வெறும் நான்கு நிறுவனங்கள் மட்டுமே லிஸ்டேட் கம்பெனிகளாக உள்ளன. சென்னை, பெங்களூர், மும்பை என எல்லா ஊர்களிலும் எண்ணற்ற ready to occupy வீடுகள் காத்திருக்கின்றன. ஒன்னே கால் கோடி ரூபாய் மதிப்பிலான விற்காத பிளாட்டுகள் மும்பையில் மட்டும் சுமார் 1,40,000 உள்ளனவாம்.

எங்கே சம்பாதிப்பது ஈஸி என்கிற மனநிலை வருகிறதோ அங்கே குமிழ் இலகுவாக உருவாகிறது. முதலில் சீந்துவாரின்றிக் கிடக்கும் ஒரு சங்கதி அதன் பயன்பாடு காரணமாக பல பேருக்கு உண்மையாலுமே தேவையாக இருக்கும். அதனால் அதற்கான கிராக்கி வெகுவாக உயரும். அதன் காரணமாக விலை கணிசமாக உயரும். அதன் விளைவாக புதியவர்கள் நிறையப் பேர் வாங்குவார்கள். உண்மையான தேவை உள்ளவர்கள் மட்டுமே அதை வாங்கிய நிலை மாறி முதலீட்டுக்காக பலர் வாங்கத் துவங்கியிருப்பார்கள். எப்பவும் விலை குறைய வாய்ப்பே இல்லை, ஏறியேதான் தீர வேண்டும் என்ற நினைப்பு எல்லோர் மனதிலும் புகுந்து கொள்ளும். ஆனால் ஒரு நாள் குமிழ் உடையும் போது அத்தனை பேருக்கும் உண்மை புரியும். இந்த படிநிலைகள் ரியல் எஸ்டேட், பங்குச் சந்தை, தங்கம் உள்ளிட்ட எல்லா முதலீட்டு உகரணங்களுக்கும், சொத்து தொடர்பான விஷயங்களுக்கும் பொருந்தும்.

சில இதழ்களுக்கு முன்னர் ஜப்பான் நாட்டில் ஹவுசிங் மார்க்கெட் எப்படி தொடர்ச்சியாக மந்த நிலையில் நீடித்தது என்பதைப் பற்றியும், இந்தியாவில் அப்படி நடக்கவே நடக்காது என்று யாராலும் உறுதியாகச் சொல்ல முடியாது என்பதைப் பற்றியும் குறிப்பிட்டிருந்தோம். இன்றைக்கும் வருகிற ரியல் எஸ்டேட் விளம்பரங்களைப் பார்த்தால் அது உண்மைதான் போலத் தெரிகிறது. வயதுக்கு வந்த பெண்ணை வீட்டில் வைத்திருப்பதைப் போன்ற பதற்றத்தோடு பில்டர்கள் உள்ளனர். கட்டி முடித்ததை, கட்ட ஆரம்பித்ததை எப்படியாவது விற்றால் போதும் என்ற நிலையில் அவர்கள் இருக்கிறார்கள். என்னென்னவோ ஆஃபர் தருகிறார்கள். தங்க நாணயம், ஃபிரீ ஏசி, மாடுலர் கிச்சன், கார் என என்னென்னவோ இலவசங்கள்..

1980 களில் உலகிலேயே அதி வேகமாக வளர்ந்த நாடு ஜப்பான். ஏற்றுமதி சார்ந்த அதன் பொருளாதாரம் புலிப் பாய்ச்சலில் முன்னேறியது. வங்கிகள் குறைந்த வட்டிக்குக் கடன் கொடுத்தன. 1984 இல் டோக்கியோவில் ஒரு சதுர மீட்டர் 5,600 டாலர். 1985 இல் 7,958 டாலர். 1986 இல் 25,065 டாலர். 1987 இல் 45,090 டாலர். அடுத்த மூன்று ஆண்டுகளில் மந்தமாக நிலவியது. 1991 மற்றும் 92 இல் குமிழ் உடைந்தது. உடைந்த குமிழ் ஜப்பான் ரியல் எஸ்டேட்டில் மட்டுமில்லை, பங்குச் சந்தையிலும் தான். நம்ம ஊர் சென்செக்ஸ் மாதிரி ஜப்பான் குறியீடு Nikkei. அது 1984 இல் 10,000 புள்ளிகளில் இருந்து 1989 முடியும் தருவாயில் சுமார் 39,000 புள்ளிகளாக உயர்ந்தது. ஜப்பான் கம்பெனிகளின் லாபமீட்டும் திறன் அத்தனை வேகத்தில் உயர்ந்தது என்று அர்த்தமில்லை. மளிகைக் கடை ஒரே அளவு லாபம் ஈட்டினாலும், அந்தக் கடை கட்டியிருக்கும் இடத்தின் மதிப்பு ஏறினால் கடையின் மதிப்பு ஏறுகிற மாதிரி ஜப்பானில் உடமைகளை வைத்திருந்த அந்த நிறுவனங்களின் மதிப்பை ரியல் எஸ்டேட் விலைக்குத் தக்க சந்தை மதிப்பிட்டது என்பதே உண்மை. குமிழ் உடைந்த போது 1991 இல் Nikkei 22,600 புள்ளிகளுக்கு வந்தது. 1992 இல் 14,000 புள்ளிகளுக்கு இறங்கியது. 2013 மார்ச் மாதம் 7,862 புள்ளியாக குட்டிக்கரணம் அடித்து நின்றது.

ஜப்பானைப் போல குமிழ் எப்போதுமே வெடித்துத்தான் ஆக வேண்டும் என்ற கட்டாயம் இல்லை. சில நேரங்களில் கொப்பளம் வற்றுவது போல வற்றிக் கூடப் போகலாம். இப்போதிருக்கும் விலையில் இருந்து 10-15 சதவீதம் குறைவாக விற்பனையாகலாம். புதிய புராஜெக்டுகள் வருவது நின்று போகலாம். பிறகு நிதானமாக உயரலாம். அயர்ன்காரர், ஸ்கூல் வாத்தியார், ஹவுஸ் ஒயிஃப் என அத்தனை பேரும் ’செய்த’ ரியல் எஸ்டேட் தொழில், அப்படியே கைமாத்தி விட்டு காசு பாக்கலாம் என பலரை ஈர்த்த தொழில் இனி சீரியஸாக பிசினஸ் செய்யும் ஆட்களுக்கு மட்டுமே உகந்ததாக இருக்கும். இருக்க வேண்டும்.

இந்தியாவில் கடந்த பத்தாண்டு காலத்தின் வளர்ச்சியின் முதுகெலும்பாக இருப்பது சாஃப்ட்வேர் துறை. அவர்கள் ஈட்டிய அபரிமிதமான வளர்ச்சியும், ஊதியமும் பெரும் நுகர்வோர் சந்தைக்கு வித்திட்டன. வாகன உற்பத்தி, ரியல் எஸ்டேட், காலேஜ் கட்டுவது, ஹவுசிங் லோன் & கல்விக் கடன் என்ற பெயரில் வங்கித் துறை என எல்லா முனைகளிலும் இதன் பாசிட்டிவான தாக்கம் இருந்தது. இன்றைக்கு விலைவாசி கட்டுக்கடங்காமல் உயர்ந்திருக்கிறது. பெரும்பாலான மாதச் சம்பளம் வாங்குவோர் லோன் போட்டு வீடு வாங்கி விட்டனர். புதிதாக வேலைக்குச் சேரும் ஆட்களின் எண்ணைக்கை மிகவும் குறைவாக உள்ளது. அப்படியே சேர்ந்தாலும் 5 அல்லது 10 ஆண்டுக்கு முன்னர் இருந்த மாதிரி வீட்டு விலை ஏதுவாக இல்லை. கடந்த 5-10 ஆண்டுகளில் வீட்டு விலை ஏறிய அளவுக்கு சம்பளம் ஏறவில்லை. ஆகவே ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வாடிக்கையாளர் பரப்பு வெகுவாகச் சுருங்கியிருக்கிறது.

கட்டி முடித்த வீடு விற்காமல் ஒரு வருடம் வைத்திருந்தால் அதற்கு வட்டிக் கணக்கு என்னவாகிறது? ரூ 50 இலட்ச மதிப்புள்ள வீட்டுக்கு வட்டியே வருடம் ஆறேழு இலட்சம் ஆகும். அப்படி சிரமப்படுவதற்குப் பதிலாக ஒரு ஏசி, மாடுலர் கிச்சன் செய்து கொடுத்து விடலாம். முன்பெல்லாம் கறாராக இருந்தவர்கள் இப்போது வாங்க சார் பேசிக்கலாம் என்கிறார்கள். சதுரடி ரூ 4500 என சொல்லிக் கொண்டிருக்கும் ஒரு பில்டரின் கம்யூனிட்டிக்குப் பக்கத்தில் லாஞ்ச்சிங் ஆஃபர் ரூ 3,900 ஒன்லி என்று விளம்பரம் போட்டு சுவாரசியமாக்குகிறார்கள் பில்டர்கள். ரூ 36 இலட்சம் சொன்ன பிளாட் இன்று ரூ 25 இலட்சத்திற்கு விற்பதாய்ச் செய்திகள் வருகின்றன. அவர்களது இலவச அறிவிப்புகளைப் பார்த்து விட்டு, ’வீடு வாங்கினால் கார் தருகிறார்கள். கூடவே வீட்டுக்காரியும் தருவார்களா?’ என்றெல்லாம் நம் மக்கள் ஃபேஸ்புக்கில் கலாய்க்கிறார்கள். அமெரிக்காவில் ஆன்சைட் அசைன்மெண்டில் வயித்தைக் கட்டி, வாயைக் கட்டி தயிர் சாதம் மட்டும் சாப்பிட்டு மிச்சம் செய்த பணத்தையெல்லாம் இங்கே வந்து பில்டரிடம் கொடுத்து ஏமாந்தவர்களுக்கு அதில் ஒரு திருப்தி.

என்ன ஆனாலும் ஜப்பானைப் போல அவ்வளவு தடாலடியாகச் சரிந்து விடுவதற்கான வாய்ப்புகள் இந்தியாவில் இல்லை. இங்கே கருப்புப் பணம் பொருளாதார வீழ்ச்சியை, மன்னிக்கவும் ரியல் எஸ்டேட் சரிவை, எப்படியும் தாங்கிப் பிடித்து விடும். அதற்காக எந்த ஒரு சேமிப்புமே இல்லாமல் வீடு மட்டும் இருந்தால் போதுமென நினைக்கவும் வேண்டாம். சில கேட்டேட் கம்யூனிட்டீஸ் மெயிண்டனென்ஸ் என்ற பெயரில் சொந்த வீட்டிற்கே வாடகை அளவுக்கு காசு வசூலிக்கவும் செய்கிறார்கள். அதனால் ரிட்டையர்ட்மெண்ட் காலத்தில் வீடு ஒத்தாசையாக இல்லாமல் உபத்திரவமாக மாறவும் வாய்ப்புண்டு.

(அக்டோபர் 2013 மல்லிகை மகள் இதழுக்காக எழுதியது)

1 comment:

Unknown said...

Your articles related economy are really good.